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マンション購入とリノベーションの記録
by tomandkaro
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中古マンションと耐震性能
わが家の住居に関する要望には、じつはちょっとした矛盾があった。
それは耐震性能に関することだ。

住宅を選ぶにあたってのわが家の希望のひとつは、古いマンションに住みたいということである。それもできれば築30年以上経過したマンションがいい。理由は年を経た建物がもつ独特の雰囲気が好きだから。またその時代の建物は外観のデザインもシンプルで、主張しすぎないところも好ましい。設備の老朽化を心配する人もいるが、これは修繕がきちんと行なわれていれば問題ない。コンクリートの躯体は60年はもつ。

しかしどうしても避けられない問題があった。古い建物の耐震性能の低さだ。

阪神淡路大震災では、1981年に行なわれた建築基準法の耐震基準改正以降(いわゆる「新耐震」)の建物と、それ以前の建物とで、被害が大きく異なった。東京でも同規模の地震が起きる可能性はじゅうぶんにあり、それを考えると、新耐震同等の耐震性能は必須の条件だ。そうすると、選択肢は1983年頃よりあとに竣工した建物となるのだが(81年の基準法改正後に建築確認を受けた建物に新耐震基準が適用されるため、81年に完成した建物はまだ新しい基準に準拠していない)、その時代の建物では、われわれの求めている年を経た雰囲気を持つものを探すのがむずかしい。

今回見つけたマンションは1975年竣工。築35年で、雰囲気のよさは申し分ない。しかし当然、新耐震以前の建物なので、耐震性能は劣ると思われた。ところが、まず修繕履歴を確認すると、5年ほどまえに耐震改修工事を済ませていることがわかった。そこで今度は管理組合に問い合わせると、耐震改修工事の資料がきちんと保管されており、その資料で、改修後の耐震性能を示す値であるIs値がすべての階で0.6以上あることが確認できた。Is値0.6以上は、耐震性能が新耐震同等であることを意味する。

同時に躯体コンクリートの中性化についての調査結果も確認し(コンクリートの中性化調査は、耐震診断と同時に行なわれることが多い)一部を除き、問題になるような中性化の進行がないことを確かめた。コンクリート中性化が進むと内部の鉄筋が錆びやすい状況になり、躯体の健全性を損なう恐れがあるのだが、塗布型の中性化防止剤を使うなど対策はあるものと考えて、一部中性化の進行している部分には目をつぶることにした。

結果、古いマンションと耐震性能というわが家の矛盾する要望は解決され、それが今回の物件購入の決め手のひとつになったのである。
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by tomandkaro | 2011-01-23 19:00 | 物件探し・購入
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